Dans cet exemple, nous allons démontrer la valeur stratégique d’un audit juridique et financier des baux commerciaux. Le but final est de sécuriser et valoriser de l’immobilier commercial de l’entité propriétaire.

Enjeux 

Une société foncière familiale a déjà été poursuivie en justice pour manquement à l’obligation de délivrance du bailleur. L’enjeu est donc de cartographier les risques de son portefeuille immobilier. C’est aussi d’anticiper les litiges sur les baux commerciaux. Le Foncière fait face à plusieurs problématiques travaux et veut éviter la mise en cause de sa responsabilité. Son service de gestion locative manque de temps et d’expertise techniques sur les subtilités du régime juridique des baux commerciaux. L’enjeu est d’analyser les risques mais aussi de déceler les opportunités de la situation.

Objectifs

La société foncière souhaite sécuriser les baux consentis à des locataires. Elle veut aussi améliorer le rendement locatif de ses immeubles. La première mission est de récupérer des loyers impayés de la part de locataires commerciaux pour le compte de la Foncière et d’obtenir l’expulsion des occupants sans droit ni titre. Dans un second temps, le cabinet accompagnera la Foncière dans une réflexion stratégique pour adapter son immobilier commercial aux nouvelles attentes de durabilité et d’attractivité.

Stratégie 

Le cabinet a d’abord procédé à l’audit des baux commerciaux existants. ceci a permis d’identifier des points d’amélioration et de réviser les clauses inchangées depuis l’adoption de la Loi Pinel. Dans un second temps, le cabinet a accompagné la Foncière dans une démarche d’estimation de la valeur locative. Avec l’aide d’un expert spécialisé, le cabinet a pu disposer d’éléments comparatifs et assoir une stratégie selon un plan d’actions clair. Enfin, le cabinet a conduit les démarches, tantôt amiables, tantôt procédurales, auprès de certains les locataires défaillants. Le cabinet a accompagné la cliente dans la gestion des congés à délivrer, dans les négociations et dans les procédures de renouvellement des baux commerciaux et de fixation des loyers de renouvellement.

Résultats 

La stratégie mise en place a permis le recouvrement d’arriérés de loyers. Les approches tant amiables que contentieuses ont conduit à la négociation d’accords transactionnels pour aboutir à des régularisations ou à la sortie de locaux. Quand la résolution amiable n’a pas été possible, la procédure a abouti à l’obtention d’ordonnances d’expulsion. Sur certains dossiers travaux, les expertises ont conduit à la réduction de l’assiette de travaux à payer par le bailleur. Enfin, des augmentations de loyers de renouvellement ont été obtenues sans forcément aller devant le juge des loyers, mais par une approche raisonnée des problématiques et conservant un dialogue constructif entre les parties prenantes.

Bénéfice client 

La société Foncière a récupéré un certain nombre de surfaces locatives qu’elle a eu l’opportunité de revaloriser. Elle a gagné du temps et du budget en évitant certaines procédures judiciaires. Le temps investi à l’audit de l’existant a permis tantôt une revalorisation du rendement du patrimoine immobilier de la Foncière, tantôt à engager les procédures contentieuses pour faire évoluer des situations sclérosées.

Savoir-faire

Le cabinet a une expertise spécifique en baux commerciaux dans les secteurs industriels, commerçants, hôtellerie et restauration, bureaux et officines de pharmacies.